冯毅成 市场胜于雄辩，任何一个决策都有它适用的环境窗口期。今年的博鳌房地产论坛上，我重点关注的是现房销售。

过去几年，每逢有人在网上提倡“现房销售”，我是不认可的。房地产的大政方针，从来不会只为了房企或者只为了消费者去制定，任何调控的目的都是为了让具体行业更加稳定健康发展。

所以，过去几年每逢有人谈推广现房销售试点，其实并没有很成熟的应用环境。可以假设，如果过去几年大规模实行现房销售，和短期内用“三道红线”给大规模企业断供是一样的伤害。

(相关资料图)

而今天我们再提“现房销售”是因为房地产市场在这几年逐年降温降速后，已经逐渐远离了“三高模式”，预售制的积极作用已经大幅下降，不少项目公司的楼盘已经卖成了准现房。

而即便是具体楼盘通过卖房获得的预售款，也基本被有关部门严格监管在资金账户，无法抽调给集团其他公司“供血”。

所以，“现房销售”与“预售制”的博弈，已经出现了一个阶段性的临界点。这就是我们在当下讨论扩大现房销售试点的一个基本应用环境。

当前扩大现房销售试点，不仅符合政府、开发商、购房者等市场主要组成方面的广泛利益，而且在操作层面具有很强的执行力。

预售制是内地从香港引进的，但在过去相当长的一段时间内，从执行层面两者还是有一些区别。按照逻辑连贯的要求，其实是应该在本段对两者不同做对比，但为了传播上的便利，这里就不展开了。

房地产业在过去快速发展的若干年内，总体呈现单边上涨行情，在预售制下，开发商普遍依靠“三高模式”（高杠杆、高负债、高周转）快速扩张。

过去如果突然对预售制按下暂停键，和“三道红线”的停贷作用是类似的。而“三道红线”、三年疫情以及外部环境的急剧变化，使得房地产业被按下了强制减速键，短期发生了深远的变化。

可以说，过去的房地产时代已经结束，并且这种局面几乎不可逆转。而这就是预售制逐步转向现房销售的开始。

我们可以通过这几年的市场反应来看看现房销售环境的基础条件成熟情况。

首先是过去两年开发商普遍遭遇现金流风险，导致一些工地停工、交付逾期或是交付质量存在问题。

其次是一些开发商应对市场下行，主动改变游戏规则，从预售制改为现房销售，即等到楼房竣工备案再为购房者办理贷款和网签，甚至还有“保价协议”，将风险控制到最小。

经过行业降温减速以后，一方面是不少城市不少楼盘已经卖成了准现房，价量齐跌。另一方面是开发商对房地产市场的未来预期转弱，拿地意愿大幅降低。同时，每个地方的有关部门不断优化与加强对在售在建工地的专用资金账户监管，大幅降低了同一家集团不同公司之间的资金流动。

所以，在以上种种既成事实下，预售制下的产物“三高模式”已经大幅降低了积极意义，存在的重要性已经大不如前。

在存量困守的楼市局面下，指望通过一次“大放水”或者“一刀切”的大招来救市不太符合当前楼市乃至宏观经济的全局利益，除非迫不得已。

因此，从因城施策的角度积极建议，地方有关部门完全可以顺势而为。既然存量困守，不少楼盘已经滞销成了准现房，并且开发商在主动打出“现房销售”的一整套策略促销，那么完全有条件以相关部门牵头扩大现房销售试点。

比如说，有关部门可以对已经形成准现房销售的楼盘从财务安全、质量安全等方面严格评估，并且评选出综合成绩较优的“绿色名单”。这份“绿色名单”可以用于各地房交会及相关渠道上宣传。

此举既能够进一步体现出有关部门的服务意识，又能够帮一些品质过硬的楼盘背书，同时，还能够因此提升购房者参与楼市的信心，和对政府与企业的信任。

此举符合政府、企业、消费者的广泛利益，是共赢之举。

实际上，这个观点我早在2022年博鳌房地产论坛期间的稿件中已经发表过。而从目前的实际行情来看，扩大现房销售试点的积极意义与可行性都在不断加大。

下面我们看看全国已经实行现房销售的城市的情况。相关数据显示，目前昆明楼市在售的楼盘中，有80%以上至少是现房或准现房状态，有些甚至是早已实现全现房开盘。并且随着施工进度的推进，现房、准现房楼盘数量还在持续增加。

有权威机构统计（2023年上半年数据），昆明销售额排名前50的楼盘中，已有超八成项目为现房或准现房销售。相较往年，昆明房地产市场上现房、准现房楼盘占主流的情况，在今年变得尤为突出。

以下是今年以来部分单位对现房销售的表态。

2月8日国务院主管的《经济日报》在第6版头条位置的发文提出：

1.主管部门明确提及现房销售，表明未来，实行多年的商品房预售制度面临较大改革空间，现房销售或将成为大势所趋。

2.当前，推进商品房预售制逐步向现房销售过渡的时机进一步成熟。近年来一些城市对于现房销售多有探索，积累了经验。

3.我国商品房总体短缺的时代已基本结束。房地产市场发展从“有没有”向“好不好”转变。房地产开发企业“三高”模式的弊端日益显现，难以为继。房地产行业降“三高”的需要，使得商品房预售制改革箭在弦上。

4.现房销售有利于保护消费者权益。

今年2月23日财政部原部长楼继伟：

房地产最终要过渡到取消“预售制”。

今年6月，住建部部长倪虹指出：

改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

以上表态反映出了两个核心，一是房地产业从预售制走向现房销售的总体趋势势在必行。二是进入到现房销售需要一个过程过渡，要根据每个城市当地的实际情况来“总体操盘”。但如本文所提倡的，适时扩大现房销售试点也是箭在弦上，市场会推动这些动作的早日实现。

如本文开头所说，市场胜于雄辩，决策适用环境的窗口期已经到来。

冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点新媒体专栏作者

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